W tym artykule
Hiszpański rząd podjął bezprecedensowe działania przeciwko platformie Airbnb, nakazując w maju 2025 roku usunięcie ponad 65 tysięcy ofert wynajmu wakacyjnego. Decyzja jest częścią strategii walki z pogłębiającym się kryzysem mieszkaniowym w kraju. Sąd Najwyższy w Madrycie poparł już nakaz natychmiastowego usunięcia blisko 5 tysięcy ofert, a w sprawie kolejnych kilkudziesięciu tysięcy toczy się postępowanie. Skala tej operacji czyni ją jedną z największych tego typu interwencji państwowych wobec firm z sektora sharing economy w Europie.
Usuwane oferty najczęściej nie posiadały wymaganego numeru licencji na wynajem krótkoterminowy. Wśród innych nieprawidłowości znalazł się niejasny status właściciela oraz wątpliwości dotyczące legalności prowadzonej działalności. Minister Pablo Bustinduy podkreślił stanowczość rządu, oświadczając, że żaden interes ekonomiczny nie będzie miał pierwszeństwa przed sprawami mieszkalnictwa. Ta jasna deklaracja wskazuje na priorytetowe traktowanie kwestii mieszkaniowych przez obecny gabinet.
Kryzys mieszkaniowy w Hiszpanii trwa od czasu pęknięcia bańki nieruchomościowej ponad 15 lat temu. Budownictwo nie nadąża za rosnącym popytem, a liczba mieszkań dostępnych na rynku długoterminowym systematycznie maleje. W najbardziej turystycznych miejscowościach, jak Barcelona, Malaga czy Palma de Mallorca, ceny wynajmu długoterminowego wzrosły w ciągu ostatnich pięciu lat o ponad 40%, co czyni te miasta praktycznie niedostępnymi finansowo dla wielu lokalnych mieszkańców. Władze i społeczeństwo hiszpańskie od lat wskazują, że masowy najem krótkoterminowy zmniejsza dostępność mieszkań dla lokalnych mieszkańców, podbija ceny wynajmu i zakupu nieruchomości oraz pogłębia zjawisko nadmiernej turystyki, czyli overtourismu.
Reakcja Airbnb. Podzielone opinie
Airbnb nie zgadza się z decyzją władz i zapowiedziało odwołanie. Firma argumentuje, że ministerstwo ds. praw konsumentów nie ma odpowiednich uprawnień do wydawania takich orzeczeń, nie przedstawiło wystarczających dowodów na nieprawidłowości, a lista legalnych ofert jest niepełna lub nieaktualna. Dotychczasowe rozstrzygnięcia sądowe nie są jednak korzystne dla platformy. Przedstawiciele Airbnb podczas konferencji prasowej w Madrycie podkreślali, że firma współpracuje z tysiącami drobnych przedsiębiorców, dla których wynajem krótkoterminowy stanowi główne źródło utrzymania, a decyzja rządu uderza przede wszystkim w tę grupę.
Decyzja władz podzieliła zarówno mieszkańców, jak i użytkowników platformy. Wielu Hiszpanów od dawna obwinia najem krótkoterminowy za pogłębianie kryzysu mieszkaniowego i wypieranie lokalnych mieszkańców z centrów miast. W Barcelonie i na Wyspach Kanaryjskich organizowano protesty przeciwko nadmiarowi mieszkań na wynajem krótkoterminowy. Uruchomiono nawet specjalną stronę internetową, na której mieszkańcy mogą zgłaszać nielegalny wynajem. W ostatnich miesiącach w samej Barcelonie zgłoszono ponad 4000 podejrzanych ofert, co pokazuje skalę zaangażowania społecznego w walkę z nielegalnym najmem.
Z drugiej strony, właściciele mieszkań i część użytkowników Airbnb krytykują decyzję władz. Argumentują, że platforma umożliwia turystom dostęp do tańszego i bardziej elastycznego zakwaterowania, a lokalna gospodarka korzysta na zwiększonym ruchu turystycznym. Niektórzy właściciele uważają, że decyzja ogranicza ich prawo do swobodnego dysponowania własną nieruchomością i narusza zasady wolnego rynku. Stowarzyszenie Właścicieli Mieszkań Turystycznych w Hiszpanii zapowiada pozew zbiorowy przeciwko rządowi, twierdząc, że decyzja jest nieproporcjonalna i może doprowadzić do upadku wielu małych firm z sektora turystycznego.
Konsekwencje dla turystyki
Usunięcie dziesiątek tysięcy ofert z Airbnb oznacza znaczne zmniejszenie liczby dostępnych mieszkań i apartamentów na wynajem krótkoterminowy. Mniejsza podaż miejsc noclegowych prowadzi do wzrostu cen zarówno na Airbnb, jak i w innych segmentach rynku, w tym w hotelach czy hostelach. Analitycy branży turystycznej przewidują, że ceny noclegów w najpopularniejszych destynacjach hiszpańskich mogą wzrosnąć nawet o 15-20% w nadchodzącym sezonie letnim.
Kryzys Airbnb powoduje przesunięcie popytu w stronę tradycyjnych hoteli oraz innych platform rezerwacyjnych, takich jak Vrbo, Booking.com czy HomeToGo, choć te często oferują wyższe ceny lub mniej elastyczne warunki. Część właścicieli przekształca swoje oferty w wynajem długoterminowy, co jeszcze bardziej ogranicza bazę noclegową dla turystów. Według szacunków ekspertów rynku nieruchomości, około 25-30% usuniętych ofert może wrócić na rynek wynajmu długoterminowego, co byłoby pozytywnym sygnałem dla lokalnych mieszkańców poszukujących stałego zakwaterowania.
Wyższe ceny i mniejsza dostępność noclegów zniechęcają część turystów, zwłaszcza tych podróżujących budżetowo lub w grupach, do wyboru Hiszpanii jako celu podróży. Wpływa to na ogólną liczbę odwiedzających, szczególnie poza głównym sezonem. Ministerstwo Turystyki prognozuje możliwy spadek liczby turystów o 5-8% w 2025 roku, co stanowiłoby pierwszy taki spadek od pandemii COVID-19.
Ograniczenie liczby turystów korzystających z najmu krótkoterminowego odbija się negatywnie na przychodach lokalnych restauracji, sklepów czy atrakcji turystycznych, szczególnie w mniejszych miejscowościach, gdzie alternatywna baza hotelowa jest ograniczona. Z drugiej strony, władze liczą na poprawę jakości życia mieszkańców i ograniczenie negatywnych skutków nadmiernej turystyki. Burmistrz Barcelony Ada Colau podkreśla, że miasto chce przyciągać turystów o wyższej sile nabywczej, którzy zostawiają więcej pieniędzy w lokalnej gospodarce, jednocześnie generując mniej problemów społecznych.
Przyszłość regulacji najmu krótkoterminowego
Działania hiszpańskie nie są odosobnione w Europie. Różne formy regulacji dotyczących najmu krótkoterminowego wprowadzane są w wielu europejskich metropoliach zmagających się z podobnymi problemami. Paryż, Amsterdam, Berlin czy Lizbona mają już w swoim prawodawstwie przepisy ograniczające możliwości wynajmu całych mieszkań na platformach takich jak Airbnb. Praktyki te różnią się od całkowitych zakazów po systemy licencyjne i limity czasowe wynajmu.
Część miast hiszpańskich, jak Barcelona, zapowiada jeszcze dalej idące restrykcje, włącznie z całkowitym zakazem wynajmu turystycznego do 2028 roku. Władze Wysp Kanaryjskich ogłosiły w kwietniu 2025 roku moratorium na wydawanie nowych licencji, a region Balearów rozważa wprowadzenie specjalnego podatku od wynajmu krótkoterminowego, który miałby zasilić fundusz budowy dostępnych cenowo mieszkań dla lokalnych mieszkańców.
Komisja Europejska planuje opracowanie wspólnych ram regulacyjnych dotyczących platform najmu krótkoterminowego, które miałyby zrównoważyć potrzeby branży turystycznej i mieszkańców. Projekt dyrektywy w tej sprawie ma zostać przedstawiony jeszcze w tym roku, co wskazuje na europejski wymiar problemu i konieczność koordynacji działań pomiędzy krajami członkowskimi UE.
Ekonomiczny bilans zmian
Konfliktu między interesami branży turystycznej a potrzebami lokalnych społeczności osiągnął punkt krytyczny. Rząd, wspierany przez sądy, zdecydowanie ogranicza działalność platformy, by przeciwdziałać kryzysowi mieszkaniowemu i przywrócić równowagę na rynku nieruchomości. Zarówno właściciele nieruchomości, jak i turyści odczują skutki tych działań, a Hiszpania może stać się mniej dostępna i droższa jako kierunek wakacyjny.
Ekonomiści z hiszpańskiego banku centralnego szacują, że wpływ działań regulacyjnych na PKB kraju będzie umiarkowany i wyniesie od 0,2 do 0,5% w skali roku. Strata ta może zostać zniwelowana przez pozytywne efekty społeczne, takie jak poprawa dostępności mieszkań, co z kolei może powstrzymać odpływ młodych specjalistów z centrów miast i wesprzeć rozwój innych gałęzi gospodarki. Dodatkowo część turystów, wybierając droższe zakwaterowanie hotelowe, może wydawać więcej pieniędzy w miejscu pobytu.
Dla branży turystycznej stanowiącej około 12% PKB Hiszpanii, działania rządu oznaczają konieczność dostosowania modelu biznesowego i większe inwestycje w legalną infrastrukturę noclegową. Minister gospodarki zapowiedział już uruchomienie specjalnego programu wsparcia dla właścicieli niewielkich obiektów turystycznych, którzy zdecydują się na legalizację swojej działalności, co ma złagodzić skutki regulacji dla lokalnych przedsiębiorców.